東京都港区の司法書士法人さいわい総合事務所【青山一丁目駅徒歩3分】

家賃の滞納にお困りの大家さん、不動産管理会社様の方へ
借主さんが家賃を払ってくれないで困っている大家さん、管理会社さんに代わって当事務所が回収代行いたします。

当事務所にご相談にいらっしゃる大家さんは、４カ月～半年以上の滞納に困って、やっと相談にいらっしゃる場合がほとんどです。
借主さんとの人間関係を考え，督促するのを躊躇っていうるうちに、結果として、時間だけが過ぎてしまったという大家さんが多いことも、わからないではありません。
しかしながら、そんな大家さんの気持ちとは裏腹に，滞納家賃の回収は、未払い家賃が溜まれば溜まるほど、より困難になっていきます。

なぜなら、借主さんが月々に支払わなければならない生活費の中でも、家賃支払いの優先順位は、相当高いといえます。そうすると、家賃の支払いが滞るようになった場合は、借主さんの経済状況に大きな変化が生じた可能性が十分高いといえるからです。
仮に、そうでなかったとしても、ボーナスでも支給されない限り、月々の決まったお給料の中から未払い分の家賃を捻出することは、借主さんにとって、難しいといえるでしょう。
ですから、一度でも支払いに遅れがあったときには必ず連絡をとり、事情を聞き取ることが重要です。

仮に、家賃の支払いを3カ月以上滞納している場合には、賃貸借契約事体を解約し、未払い家賃の支払いを求めるとともに部屋を明け渡すよう請求することも考える必要があるでしょう。
話し合いにより、部屋を明け渡してもらう際には、最低でも下記の事項を決めておく必要があるでしょう。
また、話し合われた内容が確実に履行されるように書面を作成しておくことも必要でしょう。

• 明け渡しの期限（いつ明け渡すか）
• 家財道具などの借主さんの荷物の処分方法（撤去しない場合の所有権放棄）
• 未払い家賃の支払い方法
• 敷金などの精算方法
• 明け渡しが履行されなかった場合の対処方法

※平成２２年３月に閣議決定された「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」（平成２３年中に成立・施行予定）は、家賃等の悪質な取立て行為を禁止しています。


具体的には，下記のような行為が禁止され，違反した場合には，「２年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金又はその併科」の刑罰が下されます。

＜禁止行為＞

• 面会、文書送付、貼り紙、電話等の手法を問わず、人を威迫すること
• 人の私生活又は業務の平穏を害するような言動
• （例）・鍵の交換等（ドアロック）
  ・動産の持ち出し・保管
  ・深夜・早朝の督促
  ・これらの行為を予告すること
  
  

したがって，この法律が実際に施行されると，大家さんや管理会社さんの抱えるリスクが増大することは避けられないといえるでしょう。

話し合いで明け渡してもらえない場合には、裁判手続きを踏み、強制的に退去してもらうことも可能です。ただし、裁判をすると、時間も手続き費用もかかります。

※国土交通省が実施したアンケート（家賃滞納発生に係る調査結果）によれば、強制執行を申立てた場合、家賃滞納発生から明け渡しまで、平均「８．７カ月」かかるというデータもあります。
また、実際に、裁判をして明け渡しまで完了したとしても、借主さんに全く資産が無い場合は、未払い家賃の回収ができなくなるだけではなく、裁判費用等も大家さんの負担になってしまいますし、長引けば長引くほど、その間の逸失利益は増え続けていきます。

ですから、部屋の明け渡しの交渉は、可能な限り速やかに、話し合いで解決することが望ましいと言えるでしょう。

1. 借主さんに内容証明郵便を発送して滞納家賃の督促をします。同時に支払われない場合には賃貸借契約を解除する旨も通知します。
2. 連絡がとれない、または借主に全く支払いの意思及び明け渡しの意思がない場合には訴訟を提起します。
3. 訴訟を提起した後でも和解ができない場合や、借主さん裁判に出てこない場合には、判決を取得します。
4. 判決が確定（判決言い渡し後，2週間で確定します。）しても借主に支払い意思がなく、部屋を明け渡す気がなければ，強制執行を申立てます。
5. 強制執行をして，部屋の明け渡しを受けます。

簡易プラン

• 一度専門家の名前で請求してみたいという方向け
  ・内容証明作成及び発送のみ
  ・費用：31,500円

一般プラン

• 交渉等もすべてお任せしたい方向け
  ・内容証明作成及び発送　+　代理交渉（140万円以内の債権に限ります）
  ・着手金52,500円＋成功報酬回収の21％
  ・裁判の場合には、別途実費代がかかります。
  （例）切手代、収入印紙代、 日当1回10,500円

成功報酬プラン

• 未回収の場合のリスクを最低限にしたい方向け
  ・実費代10,000円
  ・回収できたときのみ回収した金額の31.5％

明け渡し交渉

• ・着手金10万5000円
  成功報酬　滞納家賃回収の21％
  ※強制執行が必要な場合は別途費用および実費がかかります。